Рента

Рента

Рента – это выплачиваемая с определенной периодичностью сумма, которая причитается ее получателю за передачу права владения, пользования и распоряжения имуществом – движимым или недвижимым. Объектом подобной сделки могут служить активы, ценные бумаги, земля, недвижимость – любые вещи, имеющие ценность.
Что такое рента?

Право на получение рентных платежей возникает при условии заключения соответствующего соглашения – ДОГОВОРА РЕНТЫ. Такое соглашение имеет юридическую природу, сходную с договором купли-продажи имущества, но с одним существенным отличием – средства, получаемые лицом, передающим свою собственность, и, по сути, являющиеся платой за данное имущество, выплачиваются ему не полностью сразу после отчуждения, а отдельными платежами, с особо оговоренной периодичностью.

Соглашением об уплате подобных платежей оговариваются все существенные условия заключаемой сделки: ее предмет, стороны (рентополучатель и рентоплательщик), периодичность и размер сумм, условия использования собственности и иные. Получателем периодических выплат может стать как физическое, так и юридическое лицо.

Правовые основы подписания упомянутого договора, его особенности, права и обязанности сторон и все возникающие в связи с договоренностью правоотношения определены статьями 583-588 Гражданского кодекса РФ.
Возможные варианты договоренности

Закон устанавливает, что рента может быть:

бессрочной (постоянной) или и пожизненной (с обязанностью перечисления средств лишь до момента смерти получателя). Последняя разновидность может осуществляться и в форме пожизненного содержания (иждивения);
выраженной в денежных единицах или вносимой иными материальными ценностями;
с платной или бесплатной передачей имущества — объекта соглашения.

Постоянная (бессрочная) выплата

Договор постоянной ренты – бессрочный. Теоретически, вносимые по нему средства не должны остановлены в случае смерти одной или обеих сторон (если они – физические лица) или их ликвидации (если юридические). В первом случае право получения или обязанность выплат передается наследникам, во втором – правопреемникам.

Все эти особенности и тонкости оговариваются самим соглашением. Если в договоре отсутствует урегулированный сторонами способ разрешения определенных ситуаций, то применяться должны соответствующие нормы законодательства. Например, если в тексте отсутствуют указания на периодичность выплат, таким интервалом будет «по умолчанию» считаться один квартал.

Обязательным условием соглашения следует считать указания, сделанные сторонами на случай утраты, уничтожения или порчи предмета сделки.

Получатель наделен правами предпочесть денежным выплатам получение определенных им благ или услуг, сделав соответствующее указание в договоре.
Пожизненное содержание с иждивением

Предметом подобного договора может выступать только лишь недвижимое имущество, а получателем ренты может стать как лицо, передающее недвижимость, так и третье лицо (лица).

Получателем пожизненного содержания может являться исключительно российский гражданин. Отличительная черта этой сделки – что плательщик принимает на себя обязанность по обеспечению достойного уровня жизни иждивенца и уходу за ним, включая даже надлежащее обеспечение затрат на погребение.

Объемом иждивения является сумма регулярных затрат, определенных сторонами письменно. Иждивенец не вправе рассчитывать на ежемесячное содержание, превышающее данный размер. Пожизненная рента с иждивением не наделяет лицо, выплачивающее деньги или предоставляющее услуги правом полновластного распоряжения имуществом — предметом договора. Какие бы то ни было свои действия по распоряжению он должен производить с ведома и согласия лица, находящегося на иждивении. Также в его обязанности включена обязанность предпринимать всестороннее меры по сохранности имущества и предупреждению снижения его стоимости. Утрата, даже частичная, объектом договора своей ценности может явиться основанием для инициирования получателем расторжения сделки с обязательной последующей продажей имущества плательщику за полную стоимость.
Платная и бесплатная передача

Предмет договора может быть предоставлен будущему рентоплательщику как возмездно, так и бесплатно. В первом случае отношения между контрагентами определяются нормами закона, касающимися сделок по купле-продаже, во втором – дарения, но лишь постольку, поскольку данные нормы не противоречат сути договора: то бишь, если надлежащих оговорок не сделано в тексте самого соглашения.

Безоплатная передача недвижимого имущества по договору ренты возлагает на плательщика обязательства платить установленные суммы даже тогда, когда имущество будет уничтожено. Оплатная передача наделяет его правом поставить вопрос о прекращении соглашения о ренте или внесения в него изменений, но только при гибели или частичном повреждения имущества.

Так что при сравнении с обычной куплей-продажей или пожизненным содержанием есть основания считать подписание договора бессрочной ренты невыгодным для рентоплательщика.
Что полезно узнать приобретателю недвижимости

Данные типы договоров заключается в письменном виде и удостоверяются нотариусом, а когда предметом выступает недвижимое имущество, то должны быть еще и зарегистрированы в соответствующем государственном органе.

Право на отягощенное рентой имущество возможно передать от плательщика иному лицу. Если это происходит, то покупатель берет на себя обязательства по выплате ренты, а первичный плательщик несет субсидиарную ответственность за полноту и своевременность платежей в случае если этого не сделает новый, то есть выполняет обязательства по договору тогда, когда «вновь прибывший» плательщик их нарушит.

Получателем пожизненной ренты в одно и то же время могут быть сразу несколько человек. В случае смерти кого-то из них, причитавшаяся ему часть равными частями распределяется между имеющимися участниками-получателями. Закон не дает права наследникам умершего претендовать на его долю ренты.

Размер пожизненных периодических выплат не может стать меньшим, чем официально указанная величина минимальной заработной платы и подлежит обязательному индексированию.

Гарантиями выполнения обязательств плательщика перед получателем является, в частности, право первого передать недвижимое имущество в качестве залога в ипотеку.

В подобной ситуации его права защищаются:

правом компенсировать из стоимости залога недостачу доходов, назначенных по договоренности между сторонами;
обязанностью письменно согласовать с залогодателем любые операции с предметом залога;
сохранением действия ипотеки даже при передаче третьими лицами прав на недвижимость;
возможностью увеличения размера периодически получаемых сумм пропорционально росту минимального заработка.

Закон предусматривает допустимость прекращения договора ренты и возврата в полном объеме рентного имущества при неудовлетворительном соблюдении плательщиком обязательств – тогда, когда предмет договора передавался на условиях безвозмездности.

Кроме того, просрочка влечет обязанность плательщика выплатить получателю за нее проценты, размер которых установлен сторонами (а при отсутствии такого требования в тексте – в размере, что определен ст. 395 ГК РФ)
Выкуп ренты и расторжение соглашения

Плательщик имеет право расторгнуть договор, выкупив ренту (если прямой запрет заранее не оговорен сторонами). Выкуп может быть невозможен в течение 30 лет. Инициатором выкупа может становиться и получатель, но лишь, если имеется неуплата на протяжении более 12 месяцев, а также при неплатежеспособности плательщика.

Если величина выкупа не определена сторонами при совершении сделки, то осуществить его можно по цене, равной сумме платежей за год. В случае подписания договора на условиях безвозмездной передачи, данная ставка еще увеличивается на стоимость имущества.

При подписании соглашения о выплате пожизненной ренты плательщик лишается права расторгать договор: оно остается лишь за другой стороной. Инициируя расторжение, получатель имеет основания претендовать на выкуп на вышеприведенных условиях.

Получатель пожизненной ренты, отдавший свое имущество или ценности безвозмездно, не лишен прав требовать его обратно, если у него есть основания считать (и, соответственно, имеет доказательства) что его права грубо нарушаются действиями плательщика. В этом случае из суммы, причитающейся вследствие прекращения договора, вычитается стоимость имущества.

Не подлежит прекращению без согласия получателя получение пожизненного содержания с иждивением. Законодательство здесь стоит на жесткой позиции охраны интересов получателя, поскольку обычно иждивенцы — пожилые, одинокие и плохо способные защитить себя в силу возраста люди. Однако сам получатель имеет право заявить о желании расторгнуть сделку и получить имущество обратно, при условии предоставления доказательств того, что плательщик всячески пренебрегал своими обязанностями по договору. В этом случае плательщик будет лишен и права требовать с получателя возмещения понесенных расходов.

Доказательствами добросовестного исполнения плательщиком принятых обязанностей могут стать любые бухгалтерские и финансовые документы, подтверждающие предоставление товаров, услуг и прочих благ получателю ренты.

Удобной формой фиксации отсутствия у сторон взаимных претензий является ежемесячное подписание ими акта или какого-либо еще документа, удостоверяющего своевременность и полный объем выполнения взаимных обязательств. Кроме того, подобным свидетельством может стать и расписка получателя, подтверждающая получение им установленных сумм или определенных услуг и благ.